Точное время и дата:


Уважаемые жители Алтайского края!


Мы помогаем тем, кто не может самостоятельно выпутаться из паутины кредитных долгов, выстоять в борьбе с финансовыми спекулянтами, коллекторами, судами


Наша команда

Страница /nasha_komanda/ не найдена

Что делать, если нужно продать ипотечную квартиру?

Иллюстрация из интернета

Ипотека — длительное бремя, а жизненные обстоятельства порой меняются. Однако банки не позволяют просто избавиться от недвижимости в залоге, да и покупатели настороже. Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум», рассказала «Сравни.ру» о трёх способах найти нового хозяина для квартиры в ипотеке.

Квартира в ипотеке — это не полноценная собственность, юристы называют её «собственностью с обременением». То есть «в комплекте» с квартирой покупатель получает бремя в виде дополнительного обязательства выплатить кредит, выданный на её покупку. Обременение ограничивает право свободно распоряжаться недвижимостью, поэтому прежде чем продать жильё, обязательство перед банком нужно выполнить. Или найти человека, который возьмёт его на себя.

 

1. Ипотеку погашает продавец

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговорённой стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться и без денег, и без квартиры.

Поэтому, прежде всего, с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи — после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.

 

Порядок действий при этом следующий:

1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается кредитной организацией на определённую дату.

Совет. В дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на момент проведения сделки в запасе был ещё месяц до следующего взноса.

2. Банк выдаёт продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности.

3. Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по цене выше суммы задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими двумя величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив.

4. Продавец регистрирует снятие обременения — проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении кредита. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке — и продавец получает документальное подтверждение.

Совет. На пересылку документов может понадобиться еще 1–2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре лучше задать срок снятия обременения более 3 дней.

5. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра.

 

2. Ипотеку погашает покупатель

Если покупатель не хочет передавать деньги продавцу, что действительно весьма рискованно, он может погасить ипотеку за собственника самостоятельно. Правда, такая схема тоже опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение. На практике, даже если это происходит, суд практически со стопроцентной вероятностью встаёт на сторону покупателя. Тем не менее, даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупатели вынуждены ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Главный пункт в нём — условие заключения основной сделки: чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.

2. Продавец пишет заявление в банк о полном погашении кредита, указывая в нём данные покупателя, который закрывает за него ипотеку.

3. Покупатель закрывает кредит владельца квартиры, указывая в платёжном поручении реквизиты кредитного договора, сумму и прочие данные.

4. Продавец регистрирует снятие обременения. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает соответствующее документальное подтверждение.

5. Заключается основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности.

 

3. Ипотеку переоформляют на покупателя

Часто у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придётся продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новый заёмщик должен устраивать банк. Если он полностью подходит под все критерии надёжного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

1. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причём все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заёмщика покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.

При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем её прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчёт ипотеки с учётом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новый заём.

Совет. Продавая ипотечную квартиру, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придётся заплатить непосредственно владельцу. Таким образом, собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.

2.  Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

3. Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиру и вносит изменение в записи об ипотеке об изменении залогодателя по кредиту.

В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор. Так или иначе, проводя такую сделку, рискуют и покупатель, и продавец. Конечно, едва ли они потеряют всё, но если что-то пойдёт не так — по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, — продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему. Поэтому крайне важно, чтобы между ними с самого начала возникло взаимопонимание.

Поделиться

Хотите получить бесплатную консультацию прямо сейчас? Оставьте номер Вашего телефона - наш юрист перезвонит Вам!

Похожие новости

Отзывы о работе нашей команды

Наши информационные партнеры